不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、文字通り不動産を担保にしてお金を借りる方法です。
現在では一般的なサービスだけではなく、同ローンから派生した「リースバック」「リバースモーゲージ」等も話題となっています。

抵当権とは

不動産とお金

不動産担保ローンをご紹介する前に、まずは「抵当権」と呼ばれる権利についてご説明してまいりたいと思います。
抵当権とは、簡単に言うと“お金が返せなかった場合に不動産を取られてしまう”という、金融機関側から見ると担保の役割を果たしている権利です。
住宅ローンを組むときはほぼ100%設定され、これにより金融機関はより安全に貸出しが行え、利用者は保証人等を用意せずに借りることが可能となります。

抵当権の順位

抵当権は、一つの不動産に対して複数設定することも可能です。
その場合、抵当権には「順位」が付き、同順位に従って債権回収が行われます。
つまり、低順位になればなるほど債権回収の可能性が低くなり、金融機関側のリスクが高くなります。

抵当権の例

3,000万円の土地に以下の抵当権が設定されている場合
第一順位抵当権…金融機関Aから2,000万円の借入
第二順位抵当権…金融機関Bから1,000万円の借入
第三順位抵当権…金融機関Cから500万円の借入
⇒対象不動産の価値は3,000万円であるため金融機関Cは債権が回収できない可能性がある。

不動産に既に複数の抵当権が設定されている場合には、不動産担保ローンが利用出来ない(断られてしまう)可能性があります。

いくらまで借りられるのか

カードローンやキャッシングには予め「借入上限額」が設定されています。
これは、無尽蔵に借り入れが行えてしまうと債務超過に陥るリスクが高くなるためです。

一方で、不動産担保ローンは不動産価値に応じて借入可能額が変動しますので、事前に上限を設けておくということは原則としてありません。(上限があったとしても、数億円など個人利用ではまず上限に届かない設定です。)

不動産の3つの価額

不動産における「価額」にはいくつかの種類があります。
具体的には、以下3つの価額がケースに応じて使い分けられております。

実勢価格 実際に不動産が取引されている価格
固定資産評価額 市区町村が設定する金額で固定資産税の指標となる価額
路線価 相続税算定の基準となる価額

実勢価格 実際に不動産が取引されている価格 固定資産評価額 市区町村が設定する金額で固定資産税の指標となる価額 路線価 相続税算定の基準となる価額

まず、一番上の「実勢価格」は、文字通り販売されている不動産の値段と同義です。
ただし、不動産の売買には宣伝広告費や売主側の利益等が含まれておりますので、必ずしも価値と一致しているとは限りません。

そこで、市区町村では固定資産税を算定するために3年に一度独自で調査を行い、ここで出された金額のことを「固定資産評価額」と呼びます。

また、似て非なる価格に「路線価」というものがあります。
こちらも固定資産評価額と同様に、相続税という税金を計算するために用いる価額です。

上限は価額を基に算定

上記では不動産の3つの価額についてご説明してまいりましたが、不動産担保ローンではどの価額が用いられるのでしょうか。

結論から申し上げますと、不動産担保ローンでは「路線価の70%程度」が上限に設定されるケースが一般的です。
ただし、路線価は実勢価格の8割程度(固定資産評価額は7割程度)となっておりますので、実勢価格から割り出すと若干低くなる印象を持つかもしれません。

例えば、実勢価格が1,000万円の不動産の場合、実勢価格1,000万円・固定資産評価額700万円、路線価800万円となり、借入上限は 「路線価800万円×70%=560万円」 となります。

不動産担保ローンの金利について

金利については、銀行とノンバンク(消費者金融)で大きく異なります。
さらに、担保として提供する不動産の価値・借入金額・期間等によっても異なりますので、正確な借入条件はしっかりとした審査・すり合わせを経なければ出すことができません。

ただし、不動産担保ローンを商品として取り扱っている金融機関の多くが「金利の目安」を発表しておりますので、参考値として記載させていただきます。(※銀行・ノンバンク計40社から抜粋)

金融業者種別 最低値 最高値
銀行 0.575% 10.975%
ノンバンク 2.49% 18%

ご覧の通り、ノンバンクよりも銀行の方が金利は低く設定されています。 ただし、銀行は審査が厳しい傾向にあるため柔軟性やスピードを重視するのであればノンバンクの方がオススメです。

その他不動産を利用した借入

タブレットを見る老夫婦

冒頭でも触れましたが、近年では不動産担保ローンから派生した商品も存在しています。 一般的な不動産担保ローンだけではなく、是非こちらもご検討ください。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、保有する不動産に抵当権を設定し所有者の死後に同不動産を売却して弁済を図るという不動産担保ローンです。

主に老後の資金として利用され、まとまった金額を用立てるだけではなく、設定した極度額の範囲内で反復継続して利用することも可能です。

なお、本来相続できるはずであった財産が無くなってしまいますので、利用時には相続人の同意が必要となります。

リースバック

不動産を売却しつつ、そのまま同不動産に住み続けることが可能なサービスです。
不動産担保ローンとは違い必ず不動産を失ってしまうものの、借金が残らない・まとまった金額を用意できる・住み慣れた家をそのまま利用できるといったメリットがあります。

ただし、自身の所有物では無くなってしまいますので、売却後は当然賃料を支払わなければなりません。

不動産担保ローンは保証人(人的担保)ではなく、不動産(物的担保)を利用した借入方法です。
まとまったお金を借りることが可能ですが、万が一返せなくなってしまうと家を失ってしまう恐れもあります。
しっかりとリスクを把握した上でご利用ください。